Schritt 1 – Einigkeit
Käufer und Verkäufer sind sich einig über den Kaufpreis, die Art und Weise der Bezahlung, den Notartermin (in der Regel 3 Wochen später) und den Termin der Übergabe.

Schritt 2 – Vorbereitung der notariellen Beurkundung
Der Käufer beauftragt einen Notar seiner Wahl schriftlich, oder er bittet uns als Makler schriftlich, in seinem Namen einen Notar zu beauftragen. Diesem werden vom Verkäufer oder durch uns als Makler die notwendigen Unterlagen und die notwendigen Angaben übermittelt, und es wird um die Reservierung eines Beurkundungstermins in ca. 3 Wochen gebeten. (*1)

Die üblicherweise notwendigen Unterlagen für den Notar sind:

• Kopien der Personalausweise von Verkäufer und Käufer bzw. Kopie eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Unternehmung, die möglicherweise an diesem Deal beteiligt ist
• Grundbuchamt und Grundbuchblattnummer des Grundstücks oder der Eigentumswohnung, am einfachsten durch Übermittlung einer Kopie des Grundbuchauszugs
• Steuernummer der Beteiligten
• Angaben über den Kaufpreis, wann und gegebenenfalls wie gezahlt wird
• Bei Eigentumswohnungen außerdem Name und Adresse des WEG-Verwalters, Höhe des Wohngeldes
• Angabe, wann und gegebenenfalls wie die Übergabe stattfinden soll
• Angabe, ob ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll. (*2)
• Angabe der Höhe der Maklercourtage (nicht verpflichtend)

Aus Erfahrung empfehlen wir, den Vertragsentwurf des Notars vorab Käufer und Verkäufer (elektronisch) zukommen zu lassen. Rückmeldungen und Anpassungswünsche werden mit der zweiten Partei abgestimmt und dem Notar zur Anpassung des Entwurfes übergeben. Gern übernehmen wir als Makler hier die Koordination.

Schritt 3 – Beurkundungstermin beim Notar
Die Parteien, Verkäufer und Käufer treffen sich zum Beurkundungstermin beim Notar. Wir als Makler begleiten Sie gern bei diesem wichtigen Termin.
Bei guter Vorbereitung (siehe oben) ist beiden Vertragsparteien der Inhalt bekannt und gewünschte Anpassungen wurden bereits vorgenommen.
Somit können Sie entspannt zuhören, wenn der Notar den gesamten Kaufvertrag laut vorlesen wird. Ein guter Notar liest so langsam, dass beide Parteien, Verkäufer und Käufer, den Sinn verstehen, und er erläutert die Bestimmungen, die für Nichtjuristen schwer verständlich sind.

Außerdem nimmt er während dieses Vorlesens auch jetzt noch Formulierungswünsche, Veränderungswünsche und gegebenenfalls sogar erklärende Sätze mit auf, wenn diese von einer der Parteien gewünscht und von der anderen genehmigt werden.
Diese Zusätze schreibt der Notar handschriftlich in den Original-Vertrag hinein, in denjenigen Vertrag, der anschließend von allen Dreien, den beiden Parteien und dem Notar, unterschrieben wird.
Die vertragschließenden Parteien und das Grundbuchamt bekommen später vom Notar eine Reinschrift. Diese ist dann vom Notar beglaubigt und mit dem Notarsiegel versehen und zusammengenäht bzw. gebunden und ist dann für jeden der Betroffenen sein Original.
Das eigentliche Erstoriginal, welches von den Parteien und vom Notar direkt im Anschluss an die Verlesung unterschrieben wurde, bleibt als Urkundsrolle sowieso im Archiv des Notars.

Schritt 4 – Was der Notar nach dem Beurkundungstermin unternimmt
In dem vor dem Notar geschlossenen Kaufvertrag einigen sich Verkäufer und Käufer auch darauf, dass der Notar die folgenden notwendigen Anträge beim Grundbuchamt bzw. bei den entsprechenden Kreditinstituten stellt:

• Zur Umschreibung der Immobilie im Grundbuch.
• Für die durch die Kaufpreiszahlung mögliche Ablösung der Grundschulden und Hypotheken.
• Gegebenenfalls für die Eintragung neuer Geldbelastungen zulasten nunmehr des Käufers im Grundbuch..

In diesem Schritt wir der Notar also im Auftrage von Käufer und Verkäufer Handlungen ausführen, zu denen er durch die Beurkundung des Vertrages beauftragt wurde.

Auflassungsvormerkung:
Der Notar stellt im ersten Schritt beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer „Auflassungsvormerkung“ zugunsten des Käufers.
Bis alle notwendigen Schritte zum Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt sind, wird noch einige Zeit vergehen.
Um den Käufer davor zu schützen, dass der Verkäufer zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Abwicklung einerseits und dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers (des Käufers) andererseits diese Immobilie beispielsweise noch einmal verkauft, beantragt und veranlasst der Notar unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Dadurch kann jeder, der das Grundbuch einsieht, erkennen, dass es für diese Immobilie bereits einen neuen Käufer gibt, der sich auch vertraglich schon mit dem Verkäufer geeinigt hat. Die eingetragene Auflassungsvormerkung sichert also die Rechte des Käufers.

Auflassung:
Jetzt ist Zeit für die notwendigen Schritte der „Auflassung“; so wird die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch bezeichnet.
Diese kann jedoch erst erfolgen, wenn alle Voraussetzungen für den Übergang der Immobilie an einen neuen Eigentümer (Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt, Verzicht auf Vorkaufsrecht ausgeübt, gegebenenfalls notwendige Genehmigungen eingeholt) erfüllt sind.
Durch den Notar werden diese Schritte abgearbeitet.

Grunderwerbsteuer
Der Käufer erhält eine Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer mit Angabe der zu zahlenden Summe in EURO.
Wurde der Eingang der Grunderwerbsteuer beim zuständigen Finanzamt verbucht, so bestätigt das Finanzamt diesen Zahlungsvorgang mit einer „Unbedenklichkeitsbescheinigung“.
Grundbuchämter sind angewiesen ohne die Vorlage einer solchen Bescheinigung keine Eintragungen vorzunehmen.
Sie können als Käufer mit einer zügigen Bezahlung der Grunderwerbsteuer also den Prozess der Kaufabwicklung ggfs. beschleunigen.

Vorkaufsrecht (Stadt / Gemeinde)
Der Notar hat sicherzustellen, dass Vorkaufsrechte nicht ausgeübt werden. Oft haben Städte und Gemeinden ein Vorkaufsrecht. In der Praxis ist dies meist eher theoretischer Natur und der Notar hat die Aufgabe den Verzicht auf dieses Vorkaufsrecht schriftlich bestätigen zu lassen.
Ob und welche weiteren Genehmigungen im konkreten Fall zusätzlich vorzuliegen haben, damit der Kauf-Vorgang abgeschlossen werden kann liegt ebenfalls in der Verantwortung des Notars.

Kaufpreiszahlung
Bevor Sie als Käufer jetzt den Kaufpreis bezahlen werden, bzw. ggfs. auch Ihre Bank, die Ihnen für diesen Kauf eine Hypothek zur Verfügung stellt, ist festzustellen, welche Rechte bisher noch im Grundbuch stehen, die nicht durch Sie als Käufer übernommen werden sollen.
Das sind zumeist zumindest die Grundschulden / Hypotheken eines Kreditinstitutes des Verkäufers. Der Notar wird also dafür sorgen, dass alle erforderlichen Unterlagen für die Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Rechte vorliegen, die von Ihnen nicht übernommen werden sollen.
Sobald dem Notar alle entsprechenden Unterlagen vorliegen wird er Sie bzw. das für Sie finanzierende Kreditinstitut informieren, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.

Schritt 5 –Eintragung im Grundbuch
Da die bereits kurz nach dem Beurkundungstermin eingetragene Auflassungsvormerkung dem Käufer die Sicherheit gibt, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft werden kann, konnte dieser nunmehr den Kaufpreis erbringen (in der Immobiliensprache: „belegen“).

Der Nachweis der Kaufpreiszahlung durch eine entsprechende schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar ist für diesen die Voraussetzung, nunmehr die Umschreibung im Grundbuch zu beantragen. Der Verkäufer wird im Grundbuch durch Streichung aus-, und der Käufer eingetragen. Mit der Eintragung des Käufers als neue Eigentümer im Grundbuch ist der Kaufvertrag schließlich endgültig vollzogen.

Fußnoten:

Zu *1) Vorlaufzeit für Notartermin
Zu beachten ist, dass einer Privatperson als Käufer oder Verkäufer immer dann eine Überlegungsfrist zwischen Kenntnisnahme des notariellen Kaufvertragsentwurfs und dem Termin der notariellen Beurkundung einzuräumen ist, wenn der andere Partner keine natürliche Person ist. Diese Mindestfrist zwischen objektiver Möglichkeit der Kenntnisnahme und tatsächlicher Unterschrift beim Notar soll dem Verbraucherschutz dienen. Der Gesetzgeber will natürliche Personen mit dieser Bestimmung wohl vor übereilten Schritten schützen. Wenn jedoch Privatpersonen untereinander oder auch Firmen und andere Institutionen untereinander einen notariellen Grundstücks- bzw. Haus-Kaufvertrag abschließen, bedarf es dieser Frist zwischen Kenntnisnahme des Vertragsentwurfs und notarieller Beurkundung des Kaufvertrages nicht. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung offensichtlich nur die mögliche Überlegenheit einer Firma über eine Privatperson ausgleichen.
(zurück zum Text)

zu *2) Notaranderkonto
Die Einrichtung eines Notaranderkontos ist grundsätzlich möglich, aber keineswegs unbedingt notwendig. Bei Immobilienkäufen kann es jedoch dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers dienen. Denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks überweist der Notar das Geld an den Verkäufer. Der Verkäufer muss dann manchmal etwas Geduld mitbringen, da die Eintragung, je nach Grundbuchamt bis zu 12 Monaten dauern kann. Die Verwaltung des Anderkontos durch den Notar ist nicht kostenlos. Es fallen hierbei bestimmte Hebesätze an, die sich nach der Kaufpreissumme richten. Das Notaranderkonto gibt also dem Verkäufer Sicherheit, dass der Kaufpreis auf jeden Fall dann sicher ist, wenn die Eintragung des Käufers als Eigentümer des Grundstücks erfolgt ist. Dem Käufer gibt das Notaranderkonto die Sicherheit, dass sein Geld tatsächlich erst dann in Anspruch genommen werden kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht. Das heißt, das Geld liegt auf dem Anderkonto, bevor der Antrag des Notars zur Auflassung zugunsten des zukünftigen Eigentümers (nämlich des Käufers) beim Grundbuchamt gestellt wird, und bleibt dort liegen, bis der neue Eigentümer, nämlich der Käufer tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist.
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